القضايا العقارية في المحاكم السعودية

القضايا العقارية في المحاكم السعودية

القضايا العقارية في المحاكم السعودية

 

من المؤكد أن القضايا العقارية في السعودية  أصبحت تشكل ما يعادل 50 في المائة من القضايا المتداولة في المحاكم السعودية ، وذلك حسب ما ذكره خبراء في المحاماة مرجعين ذلك إلى أسباب تتعلق بالإجراءات المرتبطة بتلك القضايا من التعويضات والمشكلات العائلية والخلافات والنزاعات إلى جانب عدم توفر العدد الكافي من القضاة المختصين في القضايا العقارية مما يطيل فترة إنجاز القضايا في المحاكم السعودية ، كما أكد المحامي عماد القرعاوي أن تخصيص المحاكم العامة بالنظر في القضايا العقارية سيسهم بشكل كبير في إنهاء القضايا العالقة لدى المحاكم منذ فترة طويلة بالإضافة للإقرار الجديد الصادر من وزارة العدل بتحديد نسبة السعي بين البائع والمشتري والمحدد بـ 2.5% ورفض تقييد أي دعوى تخالف لائحة تنظيم المكاتب العقارية ، مما سوف يضع حدا لمنع التلاعب في تحديد نسبة السعي وعدم الاتفاق على مخالفة اللوائح في المملكة .

 

يمكنكم طلب استشارة بالاتصال على الرقم المباشر للمحامي :   05000012250555963838

او ارسال بريد الكتروني لنا على : lawfirmeq@gmail.com

 

النزاعات  في القضايا العقارية في السعودية : –

 

يعد كثرة و تعدد النزاعات في القضايا العقارية ابتداء من عقود البيع ودعاوى الإلزام بالبيع والغبن والتداعيات الناتجة عن إلغاء بعض الصكوك وقسمة التركات العقارية والرهن العقاري وقضايا الوساطة العقارية هو ما يجعلها تشكل نسبة كبيرة من القضايا المنظورة لدى المحاكم العامة ، كما أن  المجلس الأعلى للقضاء  قد قرر إنشاء محاكم عقارية متخصصة لتسريع البت فيها ، كما قررت وزارة العدل رفض قيد أي دعوى تخالف لائحة تنظيم المكاتب العقارية ، مما سيضع حدا لمنع التلاعب في تحديد نسبة الوساطة وعدم الاتفاق على مخالفة اللوائح المنظمة . كما كان المجلس الأعلى للقضاء قد أصدر قرارا بإنشاء محاكم عقارية تختص بالقضايا ذات العلاقة بمنازعات العقار ومن بينها التداعيات الناتجة عن إلغاء بعض الصكوك وإنهاء إشكالاتها بين أطراف البيع وقد اهتم مكتب المحامي عماد القرعاوي  بمثل هذه القضايا الهامة في المملكة ، وكذلك كل صفقات العقار والوساطة العقارية (الوساطة) ودعاوى الإلزام بالبيع العقاري أو الغبن فيه وغيرها كثير، وسوف تبت المحكمة العقارية في أي قضية عقارية تخص القطاع ويتقدم صاحبها إليها خلال شهر واحد فقط .

وذكر المحامي عماد القرعاوي أن كل ذلك قد جاء  إثر الإحصاءات التي شكلت نسبها أرقاما عالية في التصنيف العقاري واقتراح وزارة العدل أهمية تخصيص محاكم لها تفوق مجرد إيجاد دوائر داخل المحاكم العامة ، لتكون ضمن مجموعة المحاكم المتخصصة التي سماها نظام القضاء والأخرى التي سبق للمجلس أن أصدر فيها قرارا تم تتويجه بالموافقة الملكية الكريمة، وقرار المجلس في هذا الإنشاء يشمله قيد التتويج الملكي مثل محاكم التنفيذ ، وهو مثل قرارات المجلس التي تصدر بالاقتراح ، حيث أن المجلس يقرر ويرفع للمقام الكريم للنظر في المصادقة بالتتويج الكريم على قرار المجلس الأعلى للقضاء باقتراح إنشائها أيضا .

يمكنكم طلب استشارة بالاتصال على الرقم المباشر للمحامي :   05000012250555963838

او ارسال بريد الكتروني لنا على : lawfirmeq@gmail.com

هل القضايا العقارية في السعودية في تزايد أم تراجع في الفترة الأخيرة ؟

 

أشار المحامي عماد القرعاوي في الفترة الأخيرة بناء علي القضايا التي يتعرض لها مكتبه  إلى ازدياد القضايا العقارية المنظورة في المحاكم السعودية ، ولفت إلى عدم وجود إحصاء دقيق حول عددها، لكن قدّروا نسبتها بـ 10 في المئة من مجموع القضايا في المحاكم السعودية .

وقد أرجع  هذه الحالة إلى «عدم وجود آليات تضمن حق صاحب مكتب العقار والبائع والمشتري في آن»، وأوضح أن القضايا هي من «النوع الحقوقي»، التي يطالب فيها صاحب مكتب العقار برسوم الوساطة (السمسرة)، وقدّرتها لائحة تنظيم المكاتب العقارية المعدلة  بـ 2.5 في المئة من قيمة الصفقة الإجمالية.

وذكر المحامي عماد القرعاوي أنه قد أعلن عقاريون  أن عدد مكاتب العقار المسجلة رسمياً يبلغ نحو ثلاثة آلاف، في حين أن العامل منها والتي تملك سجلات تجارية لا يزيد على 500 في مدينة جدة . وعزوا السبب في ذلك، إلى تعدد الجهات المانحة لتراخيص المكاتب العقارية وإلى العشوائية، كما أشار إلي  وجود متطّفلين على المهنة ، وذلك ما ساهم في ضياع حقوق أصحاب المكاتب الرسمية ، وأدي  إلى وجود ما يعرف بـ «المضاربين» الذين عملوا على رفع قيمة العقارات خصوصاً الأراضي الواقعة خارج النطاق العمراني، إلى ألف في المئة .

وأشار المحامي عماد القرعاوي إلى أن بعض المكاتب «لا يملك ترخيصاً رسمياً بمزاولة العمل، ومنها ما يملك رخصاً من البلدية والقليل منها يملك سجلاً تجارياً، ولها اشتراك في الغرفة التجارية». كما وأكد أن عدد المكاتب المسجلة في المجال العقاري «ثلاثة آلاف، ولا يتجاوز عدد تلك العاملة في شكل مهني 500 مكتب» .

كما واقترح المحامي عماد القرعاوي أن تزيد هذه النسبة في صفقات العقار الخاصة بالإيجار الطويل المدى إلى 5 في المئة، على أن تبقى نسبة 2.5 في المئة المنصوص عليها في عمليات وصفقات البيع فقط».

وأوضح  أن أصحاب مكاتب العقار «يعانون من عدم تسلم حقوقهم والمتمثلة بـ «رسوم الوساطة»، ما رفع عدد القضايا العقارية والخاصة بالحقوق في المحاكم السعودية». وعزا التأخر في بتها إلى «عدم وجود محاكم متخصصة».

كما وشدّد المحامي عماد القرعاوي  على أهمية وجود إجراءات «صارمة» للعاملين في المجال العقاري ، بدءاً من وجود ترخيص المكتب وتحمُّل صاحبه المسؤولية كاملة للعقار الذي يتوسط فيه». وأكد أيضا علي «أهمية إدراج بنود في العقود المبرمة مع صاحب العقار أو الراغب في الشراء، مدة لا تزيد على ثلاثة أشهر، يلتزم خلالها عميل المكتب بدفع الرسوم لصاحب مكاتب العقار عن أتعابه في تلك الفترة».

 

وأعلن المحامي عماد القرعاوي  أن المحاكم «لم تعد تقبل القضايا العقارية ، إلا في حال كان صاحب المكتب يحمل ترخيصاً لمزاولة المهنة من الجهات المعنية، إضافة إلى امتلاكه اتفاقات مكتوبة يضمن بها حقوقه». واعتبر أن «في حال عدم توافر هذين الشرطين، لا تُقبل دعوى دفع قيمة الوساطة المالية في عقود الصفقات العقارية، وفق الأنظمة الجديدة ».

كما وأشار المحامي عماد القرعاوي  إلى أن هذه القضايا « تستغرق مدة تتراوح بين شهرين حداً أدنى، وسنوات حداً أعلى للنظر فيها في المحاكم » .

 

يمكنكم طلب استشارة بالاتصال على الرقم المباشر للمحامي :   05000012250555963838

او ارسال بريد الكتروني لنا على : lawfirmeq@gmail.com

من المسؤول الأساسي عن القضايا العقارية في السعودية ؟

 

وقد ذك  المحامي عماد القرعاوي إن أكثر قضايا تنازع الاختصاص السلبي بين المحاكم ، والدوائر التجارية في ديوان المظالم ناشئة عن اختلاف كل جهة منهما في تفسير مواد نظام المحكمة التجارية التي تستمد منها الدوائر التجارية اختصاصها الولائي، ومن أشهر القضايا التي لا يزال تنازع الاختصاص فيها قائماً بين المحاكم العامة، والدوائر التجارية في ديوان المظالم قضايا المنازعات العقارية ، وقد أشار المحامي عماد القرعاوي إلى أنه من المستقر قضاء أن المحكمة العامة هي صاحبة الولاية العامة في نظر كافة المنازعات العقارية، وهو مقتضى نص المادة الثانية والثلاثين من نظام المرافعات الشرعية الذي بسط ولاية المحاكم العامة على جميع الدعاوى الخارجة عن اختصاص المحاكم الجزئية ، وجعل لها على وجه الخصوص النظر في جميع الدعاوى العينية المتعلقة بالعقار، ولكن هذه المادة لم تحل دون وقوع الإشكال في الجهة المختصة بنظر المنازعات الناشئة عن المشاركة في استثمار العقارات نظراً لكون الدوائر التجارية تختص بنظر جميع منازعات الشركات بناء على قرار مجلس الوزراء رقم 241 الصادر بتاريخ /10/26هـ الذي جعل من اختصاص القضاء التجاري في ديوان المظالم جميع الدعاوى المتعلقة بالشركات في الفقه الإسلامي، وكذلك كافة المنازعات المتفرعة عن نظام الشركات منذ الشروع في تأسيسها حتى حلها وتصفيتها، ولكن تفسير هذا القرار بأنه يشمل منازعات الشركاء في العقارات هو الأمر الذي جعل كثيراً من قضاة المحاكم العامة يحكم بعدم اختصاصه في نظر منازعات الشركاء في العقارات، ثم بعد ذلك يرفع المدعي دعواه لدى الدوائر التجارية فتحكم بعدم اختصاصها في نظر تلك المنازعة لكونها من قضايا العقار تأسيسا على نص المادة الثالثة من نظام المحكمة التجارية القاضي بأن دعاوى العقارات وإيجاراتها لا تعد من الأعمال التجارية، ثم بعد ذلك تنظر لجنة تنازع الاختصاص في المجلس الأعلى للقضاء في الحكمين، وتقرر الجهة المختصة، ولا شك أن هذا التنازع يكون على حساب وقت أطراف الدعوى الذين يتأخر النظر في قضيتهم عدة أشهر حتى يتم تحديد الجهة المختصة بنظرها.

والواقع أن اختصاص الدوائر التجارية في ديوان المظالم بنظر منازعات الشركات لا يدخل فيه من قضايا المنازعات العقارية سوى المنازعة التي تنشأ من عقد شركة تمارس نشاط بيع وشراء العقارات دون تحديد هذا العقار مسبقاً عند إبرام عقد المشاركة ” أما القضايا التي تنشأ بسبب قيام أي شخص بشراء أسهم في عقار أو مشروع عقاري مطروح للمساهمة فإنه يعتبر قد اشترى جزءاً من العقار أو المشروع بقدر الأسهم التي اشتراها منسوبة إلى جملة الحصص المقررة في المشروع ولا يعد شريكاً مضارباً ، كما أن النزاع في حالة حدوثه ينصب على نصيبه من هذا العقار، ولذلك فقد قضى الديوان بدوائره التجارية ، وأيدته هيئة التدقيق بعدم اختصاص الديوان بنظر مثل هذه المنازعات باعتبار أن ذلك يتعلق بعقار” وهذا المبدأ قررته دائرة التدقيق الثالثة في ديوان المظالم عام 1427هـ، ولقد جرى قضاء الديوان التجاري أيضاً على أنه غير مختص بنظر المنازعات التي تنشأ عن أي سمسرة لتمويل أو إنشاء أو استئجار أو بيع العقارات استناداً إلى المادة الثالثة المشار إليها آنفاً، وبهذا فإن قضاء الديوان التجاري استقر على أن أي منازعة في عقد مقاولات تنشأ بين مقاول ومالك أو مستأجر للعقار فإنه لا يختص بنظرها، ولو كان عقد المقاولة قد اشتمل على تعهد من المقاول بتوريد المواد تأسيساً على أن هذه المنازعة من دعاوى العقار التي تخرج عن اختصاص الدوائر التجارية.

 

يمكنكم طلب استشارة بالاتصال على الرقم المباشر للمحامي :   05000012250555963838

او ارسال بريد الكتروني لنا على : lawfirmeq@gmail.com

 رأي مجلس الوزاراء في السعودية بالقضايا العقارية : –

 

كان  قرار مجلس الوزراء رقم 261 الصادر بتاريخ 17/11/1423هـ الذي أضاف إلى اختصاص القضاء التجاري بديوان المظالم المنازعات و التي تنشأ بين تاجرين بسبب الأعمال التجارية التبعية ، ما هي إلا  مجموعة الأعمال التي يقوم بها التاجر ليس لغرض الاتجار بها ، وإنما لخدمة تجارته مثل شراء سيارة لتوزيع البضائع عليها ، أو شراء أجهزة لاستعماله في مكتبه التجاري ؛ وبالرغم مما تضمنه ذلك القرار فإن ديوان المظالم أخرج من اختصاصه قضايا المنازعات التي تنشأ بين التاجر وبين المقاول الذي تعاقد معه على إنشاء مبنى الشركة أو المؤسسة التي يمارس فيها تجارته، ولو كان المقاول متعهداً بتوريد المواد، وفي تقديري أن الديوان يختص بنظر هذه المنازعة؛ إذ لا فرق بينها وبين المنازعة الناشئة عن شراء التاجر سيارة لتوزيع البضائع عليها؛ وذلك لأن تعاقد التاجر مع المقاول لإنشاء مبنى شركته أو مؤسسته ألصق بالتجارة التبعية، وأولى بالاختصاص من غيره من أعمال التجارة التبعية، ويكون قرار مجلس الوزراء مُخصِِصَاً للمادة الثالثة من نظام المحكمة التجارية.

 

يمكنكم طلب استشارة بالاتصال على الرقم المباشر للمحامي :   05000012250555963838

او ارسال بريد الكتروني لنا على : lawfirmeq@gmail.com

دور الهيئة العامة للعقار بشأن القضايا العقارية في السعودية : –

 

قامت  الهيئة العامة للعقار بإنشاء مركز للتحكيم العقاري لتخفيض عدد القضايا المحالة للمحاكم، وذلك  لتأهيل وإنشاء مكاتب خبراء تقدم الخبرات الفنية والمهنية ، وذلك من خلال منظومة إلكترونية في القضايا العقارية المعروضة للنظر على القضاء  ، كما وذكرت أن الهيئة ممثلة في مكتب العلاقات العامة والإعلام، أنها تعمل على تنفيذ مبادرة لتطوير تنظيم المساهمات العقارية، ومبادرة لبناء منصة وطنية للمؤشرات العقارية، بالإضافة إلي  مبادرة بناء قدرات القطاع العقاري بتنفيذ خطة تحول للمعهد العقاري وتنفيذ النموذج التشغيلي له كمركز للبحث والاعتماد، واستكمال برامجه لتأهيل وتدريب الشباب السعودي، وذلك في المهن ذات العلاقة بصناعة العقار.

كما وأوضحت ، أنها تعكف على مراجعة التنظيم الحالي للمكاتب والشركات العقارية واللوائح ذات الصلة، كما و تعمل أيضا  على مراجعة تنظيم التسجيل في الهيئة ، وذلك  بهدف تنظيم النشاط العقاري والإشراف عليه وتطويره، وأيضا  رفع كفاءته وتشجيع الاستثمار فيه ، بما يتفق مع أهداف التنمية الاقتصادية والاجتماعية في السعودية .

 

كما وراجعت الهيئة لهذا الغرض عددا من الأنظمة العقارية الحالية ودراسة ما يحتاج إليه القطاع من تنظيم للمرحلة المقبلة ،وذلك  بالتعاون مع وزارة العدل لتنفيذ مبادرة للحد من النزاعات العقارية وتقليص المدة الزمنية في البت في القضايا العقارية.

كما  أن توطين الوظائف في المهن العقارية، قد تجاوز عدد المتدربين 2000 متدرب، بعدد دورات تصل 68 في عشر مدن وفي ثمانية مجالات عقارية مختلفة ، كما أقامت الهيئة ورش عمل في عدد من مناطق المملكة ، بحضور مهتمين بالقطاع العقاري وذلك لاستطلاع مرئياتهم حول التحديات والحلول المقترحة لتطوير النشاط العقاري ، وذلك بما يحقق رؤية الهيئة بأن يكون القطاع العقاري السعودي حيويا و جاذبا و يتميز بالثقة والابتكار.

وأشار المحامي عماد القرعاوي  إلى أن خطة عمل الهيئة تعتمد على قاعدتين رئيسيتين ، تتضمن “التسجيل العيني للعقار والتخطيط والموافقات “، وخمسة مسارات هي ” توفير شفافية السوق، وبناء قدرات القطاع، وتحفيز الاستثمار، وخدمة الشركاء، والتدقيق والإنفاذ ” .

 

يمكنكم طلب استشارة بالاتصال على الرقم المباشر للمحامي :   05000012250555963838

او ارسال بريد الكتروني لنا على : lawfirmeq@gmail.com

مواد القضاء السعودي والقضايا العقارية به :-

 

ذكر المحامي عماد القرعاوي أنه قد شددت السلطات القضائية في السعودية على وجوب التزام مُحكّمي القضايا العقارية لديها، والمتعلقة بالوساطة العقارية «السمسرة»، بالرجوع إلى المادة الرابعة والخامسة من اللائحة التنفيذية التي أصدرتها وزارة التجارة في البلاد بقرار من مجلس الوزراء ، وذلك سعيا منها إلى فض النزاعات الأكثر شيوعا والتقيد بعمولة البيع والشراء للوسيط التي لا تتجاوز 2.5 في المائة بأي حال .

كما وتنتشر مهنة الوساطة العقارية في السعودية بعد أن مرت البلاد بمراحل من الطفرات العقارية واتساع رقعة البناء، ليكون المنتج العقاري أحد أهم مقومات الاقتصاد فيها، ذلك  الأمر الذي جعل الكثير من المتفرغين عن العمل يزاولون هذه المهنة لما لها من مردود مالي عال، يصل أحيانا إلى ملايين الريالات.

كما  أن معظم مزاولي مهنة الوساطة العقارية في السعودية لا يحملون رخصة مهنية ، أو حتى أوراقا ثبوتية لمعظم العقارات التي يروجون لها، سوى معلومات سطحية، معتمدين في ذلك على علاقات شخصية مع بعض المكاتب العقارية ورجال أعمال راغبين في الشراء أو البيع.

 

كما ويشار إلى أن المادة الرابعة من لائحة تنظيم المكاتب العقاريّة التي أصدرتها وزارة التجارة والصناعة، التي تتعاطى بيع أو إيجار العقار، توضح أنه «لا يجوز لأي مكتب عقاري بيع أو التوسط في بيع أي عقار إلا بعد حيازته على نُسَخٍ من وثائق الملكيّة ، ويُشترط ألا تكون الملكيّة محل مُنازعة، ويعتبر المكتب مسؤولا عن جميع الأضرار التي تلحق بالبائع أو المشتري نتيجة مخالفته ذلك».

وقد اعتبرت المادة الخامسة من اللائحة – وهي من بين القضايا الأكثر نزاعا بين أطرافها في محاكم السعودية – أن عمولة البيع تُحدّد بالاتفاق بين صاحب مكتب العقار والبائع والمشتري، كما يُحدّد الطرف أو الأطراف التي تتحمّل تلك العمولة؛ وفي جميع الأحوال لا يجوز أن يتجاوز مجموع العمولة 2.5 في المائة من قيمة العقد.

 

 

يمكنكم طلب استشارة بالاتصال على الرقم المباشر للمحامي :   05000012250555963838

او ارسال بريد الكتروني لنا على : lawfirmeq@gmail.com

 

 

 

 

 

كلمات البحث :

قضايا عقارية في السعودية , القضايا العقارية في النظام السعودي

القضايا في المحاكم السعودية , اهم القضايا في النظام السعودي

كيف تكسب دعوى عقارية في السعودية , محامي قضايا عقارية في السعودية

محامي سعودي قضايا عقارية , مستشار قانوني سعودي , استشارة قانونية في السعودية